(苦读书 www.kudushu.org) 9、楼市上演土地狂囤
几千亿的大制作，这种囤地大片，足以让所有人大吃一惊。
2007年，土地、上市和融资成为了房地产业最热门的词汇。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，为融资，上市房企疯狂囤地。
（1）开发商大举囤地
日前，BJ师范大学金融研究中心撰写了《殷省房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》。报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟认为，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博。
在计算了近10年来全郡土地购置和开发面积之间的差额后，报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年到2006年间，SD、JS、ZJ和SC郡的土地囤积最多，分别占近五年全郡土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
有关方面数据显示，2007年殷省上市房地产企业一年内融资高达2485.98亿元，其中融资力度最大的前十位上市公司一年来共融资1454.39亿元，占所有上市房企融资额60%左右。在10亿平方米的土地储备中，土地储备最大的前十位上市房企共有2.7亿平方米的土地储备，占据所有房地产企业土地储备的近三分之一。
房地产上市公司的融资举措大都与拿地有关。今年，以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司开始在全省范围内大规模购地。
由于融资渠道的畅通，融资成本低，上市公司屡屡在地块竞争中取胜，鲜有非上市公司在土地竞拍中战胜上市公司的例子。且地块价格之高超出了很多人的预期，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象，一时间，各地“地王”纪录不断刷新。业界称上市公司“新一轮圈地运动”正愈演愈烈。
（2）万科承诺不囤地
在各界的猛烈质疑下，一些开发商囤地的步伐并未放缓，但也有一些开发商公开承诺不囤地、不捂盘。
万科董事局主席王石在10月底的一次活动中表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。
当天，万科总裁郁亮也表示，万科一直坚持快速销售的经营策略，今年前三季度销售量已经达到441万平方米，销售金额达到368亿元，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应作出了一定贡献。郁亮认为，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。
万科的言论并没有在开发商行业内得到太大的响应，囤地之风依然不散。据公司通告中显示，目前碧桂园储备土地达5000万平方米，富力则达到了3000万平方米。
10、专家研讨商议对策
临近年底，由土地资源部旗下的殷省土地资源报社召开土地供应政策专家座谈会。座谈会上，BJ师范大学教授邬翊光教授指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，把拿到的土地当作一种金融手段，大搞资本运作。
殷省土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市的房地产企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王”，房地产投机和投资需求扩张，真正的住房消费受到了压抑。
为防范省有土地出让市场中的非理性投机和投资行为，专家们提出了四点建议。
第一，要继续坚持省有土地公开供应制度，推行土地招标拍卖挂牌出让。殷省社会科学院雷爱先博士认为，这是发挥市场配置土地资源基础性作用的重要制度安排，也是今年颁布的《物权法》明确的法律规定，必须坚定不移地推行。
第二，要严格控制囤积土地，规范用地需求。周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全省土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。优化中小企业投资环境，使一些资本除了楼市和股市，还有别的投资获利渠道。
第三，要完善保障性住房供应制度。殷省社会科学院王小映研究员提出，社会主义市场经济条件下，政府和市场在住房供应制度中，必须两条腿一样长。一方面坚持省有土地使用制度改革的成果，继续发挥市场配置资源的重要作用，推行土地招标拍卖挂牌出让制度，另一方面政府要加大保障性住房用地的供应力度，进而改变供求关系，间接影响开发商对房地产市场的价格预期。
第四，加强对地产市场的金融监控。殷省土地勘测规划院邹晓云副总工程师提出，资本市场对土地市场的影响不容忽视，金融资本对房地产供应和需求的支持很大。在目前经济环境下，要对进入地产市场的“游资”、“热钱”进行严格监控，防范其引发金融风险。
11、住宅狂涌创新寥寥
2007年，BJ楼市的产品结构在“90/70”的政策影响下，有所调整。小户型项目明显增多。不过BJ商品房的主流产品仍以大户型为主，特别是在四环内，涌现出大量的大户型产品。由于房价不断上涨，人们只记住了价格，鲜有产品进行创新和升级。
12、小户型明显增多
受到政策的影响，尽管小户型上半年表现一般，只占不足整体产品结构的两成，但是下半年有所提升，占到了整体产品结构的三成左右，与往年小户型凤毛麟角相比，有了大幅提高。苦读书 www.kudushu.org
几千亿的大制作，这种囤地大片，足以让所有人大吃一惊。
2007年，土地、上市和融资成为了房地产业最热门的词汇。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，为融资，上市房企疯狂囤地。
（1）开发商大举囤地
日前，BJ师范大学金融研究中心撰写了《殷省房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》。报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟认为，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博。
在计算了近10年来全郡土地购置和开发面积之间的差额后，报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年到2006年间，SD、JS、ZJ和SC郡的土地囤积最多，分别占近五年全郡土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
有关方面数据显示，2007年殷省上市房地产企业一年内融资高达2485.98亿元，其中融资力度最大的前十位上市公司一年来共融资1454.39亿元，占所有上市房企融资额60%左右。在10亿平方米的土地储备中，土地储备最大的前十位上市房企共有2.7亿平方米的土地储备，占据所有房地产企业土地储备的近三分之一。
房地产上市公司的融资举措大都与拿地有关。今年，以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司开始在全省范围内大规模购地。
由于融资渠道的畅通，融资成本低，上市公司屡屡在地块竞争中取胜，鲜有非上市公司在土地竞拍中战胜上市公司的例子。且地块价格之高超出了很多人的预期，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象，一时间，各地“地王”纪录不断刷新。业界称上市公司“新一轮圈地运动”正愈演愈烈。
（2）万科承诺不囤地
在各界的猛烈质疑下，一些开发商囤地的步伐并未放缓，但也有一些开发商公开承诺不囤地、不捂盘。
万科董事局主席王石在10月底的一次活动中表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。
当天，万科总裁郁亮也表示，万科一直坚持快速销售的经营策略，今年前三季度销售量已经达到441万平方米，销售金额达到368亿元，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应作出了一定贡献。郁亮认为，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。
万科的言论并没有在开发商行业内得到太大的响应，囤地之风依然不散。据公司通告中显示，目前碧桂园储备土地达5000万平方米，富力则达到了3000万平方米。
10、专家研讨商议对策
临近年底，由土地资源部旗下的殷省土地资源报社召开土地供应政策专家座谈会。座谈会上，BJ师范大学教授邬翊光教授指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为了建造房子出售，而是为了在股市上翻云覆雨，把拿到的土地当作一种金融手段，大搞资本运作。
殷省土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市的房地产企业凭借雄厚的资本力量，频频拿地，制造“地王”，房地产投机和投资需求扩张，真正的住房消费受到了压抑。
为防范省有土地出让市场中的非理性投机和投资行为，专家们提出了四点建议。
第一，要继续坚持省有土地公开供应制度，推行土地招标拍卖挂牌出让。殷省社会科学院雷爱先博士认为，这是发挥市场配置土地资源基础性作用的重要制度安排，也是今年颁布的《物权法》明确的法律规定，必须坚定不移地推行。
第二，要严格控制囤积土地，规范用地需求。周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全省土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。优化中小企业投资环境，使一些资本除了楼市和股市，还有别的投资获利渠道。
第三，要完善保障性住房供应制度。殷省社会科学院王小映研究员提出，社会主义市场经济条件下，政府和市场在住房供应制度中，必须两条腿一样长。一方面坚持省有土地使用制度改革的成果，继续发挥市场配置资源的重要作用，推行土地招标拍卖挂牌出让制度，另一方面政府要加大保障性住房用地的供应力度，进而改变供求关系，间接影响开发商对房地产市场的价格预期。
第四，加强对地产市场的金融监控。殷省土地勘测规划院邹晓云副总工程师提出，资本市场对土地市场的影响不容忽视，金融资本对房地产供应和需求的支持很大。在目前经济环境下，要对进入地产市场的“游资”、“热钱”进行严格监控，防范其引发金融风险。
11、住宅狂涌创新寥寥
2007年，BJ楼市的产品结构在“90/70”的政策影响下，有所调整。小户型项目明显增多。不过BJ商品房的主流产品仍以大户型为主，特别是在四环内，涌现出大量的大户型产品。由于房价不断上涨，人们只记住了价格，鲜有产品进行创新和升级。
12、小户型明显增多
受到政策的影响，尽管小户型上半年表现一般，只占不足整体产品结构的两成，但是下半年有所提升，占到了整体产品结构的三成左右，与往年小户型凤毛麟角相比，有了大幅提高。苦读书 www.kudushu.org
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